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以低价房屋置换低价房屋如何认定受贿数额
发布日期: 2022-04-11 09:48  信息来源: 中国纪检监察报  访问量:

【典型案例】

甲系某国有公司总经理,乙系私营企业主,丙系甲的同学、某国有房地产企业负责人。甲曾经利用职务便利,在多个事项上为乙提供帮助,甲与丙无任何职务关联。

2016年2月,丙向甲推荐,请其购买丙公司开发的楼盘东风小区,并承诺给予权限内的最大折扣8折(同期对外销售一般为95折),后甲从东风小区选中一套总价200万元的房产(现房),按照8折的价格160万元与丙公司签订购房合同,并支付房款。同年4月,在甲与乙聊天时,偶然谈及其购买了东风小区楼盘,乙听后表示,其公司开发的西风小区(期房)质量更好,升值潜力更大,向甲推荐。甲称自己资金有限,且购买东风小区时享受了低折扣,不打算再购买西风小区房产。乙表示,甲可以将购买的东风小区房产以购买价置换给乙公司,乙公司以“内部员工价”向甲出售西风小区房产,甲同意。同年6月,甲在西风小区选中一套总价400万元的房产。7月,甲与乙公司签订购房合同,约定以75折的“内部员工价”共计300万元购买该房产,并将东风小区房产钥匙交给乙公司。2016年10月,甲向乙公司支付140万元差价。后西风小区房产交房,甲一直将其对外出租。为少缴税款,2018年5月,甲配合乙将东风小区房产过户至乙公司名下。2020年2月,甲案发。

【分歧意见】

上述案例中,对于甲是否属于通过“以明显低于市场的价格购买房屋”的方式收受乙的利益输送,有不同意见。

第一种意见认为,甲购买东风小区房产享受的是8折,置换西风小区房产时享受的“内部员工价”是75折,两套房屋折扣力度相近,甲、乙互相置换属于自愿、公平行为,甲不存在以“明显低于市场的价格”购买乙房屋的情形。

第二种意见认为,甲购买东风小区房产的总价为200万元,折扣为8折,节约资金40万元;购买西风小区房产的总价为400万元,“内部员工价”为75折,节约资金100万元。二者相差60万元,因此,应认定为甲通过置换方式收受乙的利益输送60万元。

第三种意见认为,不能简单用东风小区、西风小区两套房产折扣节约的资金相减,来计算利益输送数额,而应通过计算两套房产当时的市场价与各自实际支付价之间的差额,来判断是否存在利益输送以及利益输送的金额。

【评析意见】

笔者同意第三种意见。具体分析如下:

甲在购买东风小区房产时,由于其同学丙的原因,因此享受了低于市场正常优惠的折扣,因甲与丙无任何职务关联,故该笔优惠并非利益输送,甲不构成受贿。同时,自2016年2月到甲置换西风小区房产,中间经过几个月时间,房屋价格可能发生变化,因此,甲以其购入价160万元将房产转让给乙公司,确实让乙公司占有一定“利益”;另一方面,甲作为非乙公司员工,以“内部员工价”75折购买西风小区房产,也占有乙公司的一定“利益”。对于两个“利益”的大小,由于楼盘的市场折扣力度不同、购买时间变化等因素,不能简单以两套房产享受的折扣金额的差作为计算认定标准,而应选择更为精准、严谨、科学的思路和方法。具体而言,应选择甲、乙正式实施置换房产的时间为节点,由专业机构分别对东风小区、西风小区两套房产当时的市场价格进行评估,再与甲实际购入支付价格相减,进而判断甲乙在置换两套房屋中各自占有的“利益金额”,以此判断甲是否接受了乙的利益输送。

在认定上述问题中,需要注意以下几方面问题。

一是置换时间节点的选择必须精准。由于置换的时间节点影响房产价格的评估认定,因此在时间点的选择上,必须十分精准、科学,确保评估结论得到甲乙当事人的认可。该案例中涉及多个时间节点,其中甲乙口头达成置换约定的时间为2016年4月,甲挑选西风小区房产的时间点为6月,具体与乙公司签订房屋合同的时间为7月,交齐尾款时间为10月,最终将东风小区房产正式过户给乙公司是2018年5月。根据案件事实,上述几个时间节点中,最科学的应是2016年7月甲与乙签订购房合同并将东风小区房产钥匙交给乙公司,此时,甲、乙双方正式实施置换房产行为,至于其他时间节点,均为置换的准备阶段或后续自然延续阶段,不宜作为评估节点。

二是确保房产评估方法科学严谨。在委托有资质的房产评估机构对2016年7月东风小区、西风小区两套房产的市场价进行评估时,必须与评估公司充分沟通,选择科学的评估方法和足够的取样样本。特别要注意,由于上述小区在市场上正常销售时即存在一定折扣,因此不能仅以房屋原价作为取样标准,而应注意收集市场上一般客户同期购买同类房产时的平均成交价格,以此精准计算出两套房屋当时的市场价,确保鉴定结论的科学性和可信性。上述案例中,经评估,2016年7月东风小区房产的市场价为195万元,甲的实际购入价为160万元,差额35万元;同期西风小区房产的市场价为390万元,实际购入价为300万元,差额90万元,二者相减为55万元。因此,最终认定甲通过与乙置换房屋的方式,接受乙的利益输送55万元。

三是科学精准计算甲应退缴的赃款和孳息数额。2020年甲案发后,需要退缴的赃款金额是多少?上述认定甲通过“置换”房屋方式,收受乙的贿赂金额为55万元,但在追缴赃款时,除了受贿本金外,考虑55万元作为购房资金去向明确,且经过4年时间房屋价格大幅升值,因此应将升值部分金额作为孳息予以追缴。具体计算方式为,先算出55万元在西风小区房产市场价390万元中所占比例(14.1%),再对2020年2月甲案发时西风小区房产的价格进行评估(如600万元),最终两数相乘,计算出案发时该55万元贿赂款对应房屋份额的价值(84.6万元),因此,甲需退缴赃款及孳息共计84.6万元。此外,该案例中,西风小区房产收房后,甲一直将该房屋出租,对于其用贿赂款购房部分产生的租金,严格来讲也属于受贿孳息,也应予以追缴。具体计算时,应从该房产出租之日起算,以甲将赃款84.6万元退缴到办案机关账户为截止日期,精准计算出该房产在此阶段的总计房租金额,同时扣除该阶段房屋的物业费、取暖费等正常支出,再乘以14.1%,确保孳息的计算精确、严谨。